Рента — в помощь студенту

В ноябре кабинет министров РФ обсудил законопроект, который обозначил минимальный порог платы за стоимость отчуждаемого имущества по договору ренты. Согласно проекту, она должна составлять не менее 20% от кадастровой стоимости недвижимости.

alt

Узнай стоимость своей работы

Бесплатная оценка заказа!

Оценим за полчаса!

Или же, если таковая отсутствует, получатель ренты может рассчитывать как минимум на 20% от рыночной стоимости своей квартиры. Кроме того, станет обязательной государственная регистрация договоров пожизненной ренты жилья.

По словам председателя правительства Дмитрия Анатольевича Медведева, эти меры направлены на защиту одиноких пожилых людей, которые чаще всего и пользуются договором ренты для того, чтобы облегчить себе жизнь.

Рента - в помощь студентуЗа разъяснениями, что именно изменится для получателей ренты и на что они могут рассчитывать при оформлении такого рода договоров, редакция «МК» обратилась к эксперту – Анатолию Владимировичу Фурсову, который возглавляет «Национальную гильдию профессиональных плательщиков ренты» (НГППР).

— Напомню: договор ренты подразумевает, что одна сторона (получатель ренты) передает другой своё имущество в собственность, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется регулярно выплачивать за это вознаграждение или же содержать получателя ренты.

Так определяет основные отношения в институте ренты пункт 1 статьи 583 Гражданского кодекса РФ.

alt

Узнай стоимость своей работы

Бесплатная оценка заказа!
Читайте также:  Логические элементы компьютера - в помощь студенту

Оценим за полчаса!

В другом положении (пункт 1 статьи 585 ГК РФ) законом предусмотрено, что само имущество может передаваться безвозмездно или за отдельную плату, — объясняет Анатолий Владимирович Фурсов.

– Безусловно, новые правила помогут предотвратить ситуации, когда плательщик ренты получает имущество, но сам свои обязательства по договору не исполняет, — уточняет эксперт. — Это сработает в случаях, подобных тому, что в 2014 году произошел с одной пенсионеркой из Башкирии.

Она предложила своей знакомой заключить договор пожизненного содержания с иждивением и рассчитывала на уход и помощь с ее стороны.

Однако та, вместо договора ренты, подсунула бабушке договор купли-продажи квартиры, убедила подписать акт приема на сумму в 1 млн рублей – и после этого продала квартиру.

Пенсионерка, которая в реальности никаких денег не получала и не планировала продавать квартиру, осталась и без ухода, и без жилья. Бабушка обратилась в правоохранительные органы, в результате чего сделку признали незаконной, и вот, совсем недавно суд постановил  вернуть квартиру пенсионерке.

Описанная ситуация показывает, что люди не очень понимают опасность заключения такого рода сделок со «знакомыми», когда условия не прописываются четко, а достоверность документов не проверяется в надлежащих инстанциях. Поэтому правильно сейчас определили, что регистрация договоров ренты обязательно должна проходить государственную регистрацию.

Таким образом, государство гарантирует, что договор не окажется филькиной грамотой, а все описанные в нем условия будут соответствовать закону.

С башкирской пенсионеркой не случилась бы эта история, если бы она обратилась к профессионалам, которые работают в этой сфере официально и, соответственно, находятся под контролем государства, — отмечает Анатолий Владимирович Фурсов.

К его словам можно добавить, что профильная организация, добросовестно работающая на рынке рентных отношений, всегда предлагает клиенту несколько разных вариантов договора ренты, чтобы получатель ренты смог выбрать наиболее удобный для себя вид выплат и услуг.

К слову, согласно новым правилам, отныне при госрегистрации договора ренты необходимо будет указывать, какой вид ренты был выбран (пожизненная, пожизненная с иждивением), а также уточнять конкретные сроки выплат.

Заметим: все эти условия и раньше – по умолчанию — соблюдались профессиональными участниками рынка.

Какие условия предлагают профильные организации плательщиков ренты одиноким пожилым людям? Мы решили обратиться к их клиентам напрямую, чтобы исключить эффект «испорченного телефона» и получить информацию из первых уст.

Кстати, они сами определяют свои взаимоотношения с этими организациями как сотрудничество – потому что все условия договора обсуждаются с ними в несколько этапов и потом прописываются в договоре индивидуально.

Людям, надо сказать, нравится, что с ними всегда советуются, постоянно оглядываются на их мнение и учитывают насущные потребности.

Чаще всего за оформлением договора ренты обращаются одинокие пенсионеры, которым нужна помощь по хозяйству, повседневная забота и уход. Елена Николаевна заключила договор пожизненного содержания с иждивением в 2014 году.

— За несколько лет до выхода на пенсию я уже начала присматриваться к разным организациям, которые предоставляют такие услуги по договору ренты: пенсия небольшая, лишняя копейка не помешает. Да и помощь в быту нужна – одна я, помочь некому.

И, конечно, немного побаивалась – все-таки чужих людей в дом впускать, довериться первому встречному нельзя. Обзвонила я много контор, ездила посмотреть на людей, которые там работают. Многих отметала сразу. Зато за пару лет узнала — что да как, смогла сравнить, кто что предлагает.

В общем, начала понимать, на кого можно положиться в таком деликатном деле. Выбрала в итоге, а как перестала работать в 2014 году, вот уже два года, как пользуюсь услугами договора ренты.

Сюда входят ежемесячные выплаты деньгами, оплата коммуналки, разный мелкий ремонт: в квартире починили порог, заменили кран, прочистили фильтры от стиральной машины. Всё, что накопилось у одинокой женщины, разгребли и поправили. Так что теперь я себя не чувствую никому не нужной и не остаюсь наедине со своими бытовыми проблемами.

Потребность заключить такой договор довольно часто возникает и у родственников, которые не имеют достаточно времени и средств, чтобы ухаживать за престарелыми родителями. У Ларисы Васильевны такой случай.

— У меня старенькая мама, и других родных нет. Тяжело материально жили – какие деньги были, еще в дефолт сгорели. И в 2008 году я решилась – заключила договор на пожизненное содержание с иждивением.

За все эти 8 лет я ни разу не пожалела о своём решении: благодаря договору и квартира с коммуналкой вовремя оплачены, и денежку каждый месяц привозят.  С уборкой я, слава богу, сама пока справляюсь, но, если что — всегда могу обратиться, в договоре такой пункт есть.

В серьёзных ситуациях тоже помогают: когда маме плохо стало, в больницу её возили. А как её не стало недавно, оплатили похороны.

В последнее время появилась такая категория потребителей услуг по договору ренты как наследники жилья. Как правило, это люди, которые испытывают материальные трудности.

Поэтому свалившееся наследство позволяет им улучшить не только жилищные условия, но и своё материальное положение.

Например, Татьяна Яковлевна решила заключить договор ренты в 2013 году — после смерти тёти, от которой ей досталась квартира.

— У тети детей не было, хоронить некому. Я же хотела похоронить ее как всех родных, по-человечески — так как надо, ну, вы понимаете… Денег катастрофически не хватало. Заключила договор, получила деньги, достойно похоронила тётю.

 Теперь, как мы договорились, ко мне раз в месяц приходит социальный работник – Вера, доброжелательная и вежливая женщина. Она помогает мне с уборкой: моет полы и окна, протирает пыль.

У меня ведь низкое давление, убираться тяжело… Так что договор ренты мне дал и помощь в быту, и прибавку к пенсии — сейчас это мне очень кстати.

Как рассказал нам Анатолий Владимирович Фурсов, в последнее время на рынке ренты происходит интересная тенденция: появился новый тип клиентов, которые используют договор ренты не для того, чтобы выжить, а для того, чтобы повысить качество своей жизни. Типичный представитель такого клиента — Нина Ивановна, которой договор ренты позволил реализовать свою мечту и путешествовать по миру.

— Я всегда мечтала путешествовать по загранице, но возможность такая появилась только в 2011 году, когда я заключила договор ренты. Я, правда, долго выбирала себе «спонсора» моих путешествий (смеётся) — звонила по разным организациям, ходила на встречи.

Наконец нашла такой, где меня всё устроило — и месторасположение удобное, и атмосфера в офисе, с одной стороны, деловая, с другой – уютная. К тому же, мне понравилось то, что, когда я предложила свои условия к договору, мне сразу пошли навстречу.

Договор заключила пять лет назад — и теперь я не меньше двух раз в год езжу в другие страны; в январе, например, на Гоа собираюсь. Кроме того, за эти пять лет рентного договора я обновила интерьер в квартире: купила новую мебель, кухню, плиту.

Жизнь моя качественно изменилась: я могу позволить себе хорошие продукты, например, дорогой и вкусный сыр. Обновила свой гардероб; в прошлом году, например, купила норковую шубу.

Как видно из описанных историй, рента на сегодняшний день – услуга востребованная: фактически, она позволяет решить текущие проблемы за счёт жилья.

При этом рента даёт людям возможность продолжать жить в квартире – чем эта форма получения дохода выгодно отличается от сдачи квартиры в аренду.

А популярность договоров ренты у столь широкой и разной аудитории Анатолий Владимирович Фурсов объясняет просто и лаконично:

— Важно слышать клиентов и развивать практику, ориентируясь на потребности людей. Добросовестное исполнение условий договоров и разнообразие подходов к решению проблем клиентов и создаёт такую позитивную практику, которая показывает, что рента должна и может работать на благо людей.

Очевидно, что предпринимаемые государством усилия по защите интересов получателей ренты увенчаются успехом только в сочетании с таким ответственным – клиентоориентированным — отношением плательщиков ренты к своей работе.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/04/11/renta_v_pomosch

Договор ренты | Студент-Сервис

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездный, поскольку имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Данному договору присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д.

2.Постоянная рента

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты:
Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.
Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
В-третьих, возможен выкуп ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
— плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
— плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
— плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
— недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
— в других случаях, предусмотренных договором.
Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

3.Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы.

Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом.

При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.
Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя.

Читайте также:  Лазеры - в помощь студенту

В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

4.Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:
во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;
во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг.
Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением.
Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой.

Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.
Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными.

К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

Источник: https://student-servis.ru/spravochnik/dogovor-renty/

Как получить квартиру по договору ренты — Справочник Недвижимости

Что такое рента

Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество  в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.

По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры. Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.

Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату. Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).

Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Обычно раз в месяц.

Виды ренты

Основных видов ренты два — постоянная и пожизненная.

Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.

Чем пожизненная рента отличается от постоянной

Пожизненная рента Постоянная рента
Срок выплаты ренты До конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственником Неопределённый срок
Периодичность выплаты В конце каждого месяца В конце каждого квартала
Получатель ренты Только физические лица Физические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречит
Последствия смерти получателя ренты Обязанность по выплате ренты прекращается Право на получение ренты переходит к наследникам
Форма выплаты ренты Только денежная Может быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имущества

Как правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.

Особенности пожизненной ренты

Главная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя. Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру.

Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.

  • В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.
  • Плюсы и минусы для плательщика ренты
  • Плюсы

1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора. Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому.

Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя.

Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.

2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру. А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.

3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно. Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.

Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:

С первого квартала 2018 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он увеличился чуть больше чем в 2 раза: с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей.

4. Нет переплаты за проценты и комиссии. По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.

3. Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж.

Минусы

1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира. Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.

2. Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.

3. Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет. Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.

4. Претензии от родственников получателя ренты.

Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор.

Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.

5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски. Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты. 

6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение. Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет.

Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится.

Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.

7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно. Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.

8. Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками. А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты.

Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями.

Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее.  

Плюсы и минусы для получателя ренты

Плюсы

1. Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.

2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.

3. Право на расторжение договора. Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты. В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.

Минусы

1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают. Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.

2. Риск покушения на жизнь или здоровье. Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон. Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.

3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками. Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий. Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.

Договор пожизненной ренты

Договор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы.

К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые.

Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая. Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.

Форма договора. Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.

После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН.

Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится.

Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.

Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.

Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира.

Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним.

Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.

Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет. Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться. И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.

Кто проживает в квартире. Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит. Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.

Условия расторжения договора. Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях. Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет.

В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет. Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре.

К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.

Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью.

Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа.

Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.

Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.

Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.

Ответственность за просрочку оплаты. Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка).

Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст.

 395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).

  1. Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.
  2. Выкуп ренты
  3. Выкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.

По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор. Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).

Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:

  • если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
  • если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.

Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.

Заключение

В идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной.

Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-poluchit-kvartiru-po-dogovoru-renty

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

  • Рента бывает трех видов.
  • Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
  • Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Читайте также:  Каппадокийские отцы - в помощь студенту

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/

Институт ренты в гражданском законодательстве

Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы) предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы.

Следовательно, законодатель строго называет одну форму рентных платежей — денежную, которая периодически выплачивается получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Это означает, что выплата должна осуществлять на следующий день после окончания календарного месяца, именно по окончании календарного месяца. Иначе говоря, если договор был заключен, скажем, 10 мая, выплата ренты должна быть произведена 1 июня.

Если иное не оговорено в договоре, размер ренты за неполный месяц исчисляется пропорционально истекшей части месяца. В договоре пожизненной ренты стороны могут предусмотреть и иные сроки выплаты ренты. Однако важно иметь в виду два обстоятельства:

1) необходимо соблюдать требование ст. 597 ГК РФ об осуществлении именно периодических выплат;

2)если плательщиком пожизненной ренты является юридическое лицо, который перечисляет деньги через банк, необходимо учитывать правила порядка совершения действий в последний день срока, установленные ст. 194 ГК РФ [48; 190]. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При отсутствии в договоре пожизненной ренты условия о размере ренты договор считается незаключенным. Размер ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа.

Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом. В соответствии со ст.

318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон категорически требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре [37].

Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя.

В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в анализе.

ГК РФ наделяет получателя пожизненной ренты в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора и возмещения убытков или выкупа ренты, хотя по общему правилу получатель ренты не вправе требовать от плательщика выкупа ренты.

Такая инициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существенных нарушений условий договора плательщиком ренты. Перечня оснований для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и включить в договор [71].

В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под этим понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны.

Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, то есть сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение [30; 138].

Законодатель предусматривает как вариант расторжения договора пожизненной ренты ее выкуп. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е.

по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой.

Если жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты может в случае существенных нарушений условий договора не по его вине потребовать возврата переданного имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором.

Права требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

Наименование главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным.

Между тем, в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК РФ принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу.

Применительно к главе 33 ГК РФ таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением – это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров.

И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты.

При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Такое построение главы, в которой сосуществуют определения договорного типа и особо — его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить гл. 30 ГК РФ, в которую включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст.

454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506 ГК РФ), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст.

526 ГК РФ), контрактации (п. 1 ст. 535 ГК РФ), энергоснабжения (п. 1 ст. 539 ГК РФ) [54; 8].

Выходит, что договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением — это самая распространенная разновидность ренты, которая находит широкое практическое применение, и вместе с тем юридически наиболее сложная, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.

Легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [5, 222].

Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты.

Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо, как одно, так и несколько.

Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, юридическое же лицо субъектом пожизненного содержания быть не может. Статья 601 ГК РФ не требует более, чтобы получатель ренты обязательно был не трудоспособным. Хотелось отметить, что Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.

предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, который выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам — престарелым и инвалидам.

Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина — 60 лет, женщина — 55 лет), либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп).

Считалось, что трудоспособный гражданин — собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли — продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя [69]. С учетом того, что недвижимость передается в собственность плательщика ренты, можно сделать вывод, что и сам получатель ренты (передающий упомянутую недвижимость в собственность др. лица) должен иметь право собственности на эту недвижимость.

Плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридические лица (при этом имеются в виду как некоммерческие, так и коммерческие организации, в том числе страховые, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения).

Конечно, при этом в полной мере должны соблюдаться правила о дееспособности граждан и специальной правоспособности некоторых юридических лиц, например некоммерческих организаций.

Главная обязанность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением — это осуществление пожизненного содержания с иждивением получателя ренты.

Новое гражданское законодательство не запрещает гражданину, уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получить от получателя ренты в собственностьеще одну квартиру, жилой дом [48; 192].

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до момента государственной регистрации рентополучатель скончался, то данный договор считается незаключенным, так как заявление о регистрации в Федеральную регистрационную службу должны быть поданы обеими сторонами [67].

Законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом.

Так, рента в договоре пожизненного содержания с иждивением, как и в договоре пожизненной ренты, выплачивается на период жизни ее получателя и по наследству не передается; выплата ренты носит периодический характер; имеется риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного плательщику ренты; договор пожизненного содержания с иждивением должен иметь письменную нотариальную форму, и подлежит государственной регистрации, так как это — сделка, совершаемая с недвижимостью; рента обременяет объект недвижимости, переданный плательщику ренту по договору пожизненного содержания с иждивением.

В многочисленных х к норме ст. 601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия.

От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается тем, что, во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

Это может быть не только жилой дом, но и любая другая недвижимость — квартира, дача, земельный участок и др. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей.

В договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя рентыв жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья — также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг [34; 12]. По общему правилу плательщик ренты обязан обеспечить получателю ренты удовлетворение потребностей последнего:

в жилище: при этом само жилое помещение должно отвечать требованиям, которые установлены жилищным законодательством;

в питании: эта потребность должна отвечать необходимым нормам, определенным соответствующими госорганами и органами местного самоуправления с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной местности и т.п.;

в одежде: в качестве ориентира (по аналогии) можно воспользоваться видами и количеством одежды, которые не могут быть изъяты у граждан.

Источник: https://studizba.com/files/show/doc/36796-6-36671.html

Ссылка на основную публикацию